案情简介：

唐山某计算机有限公司2015年5月16日，与周某某签订了《房屋租赁合同》，租赁周某某坐落在高新技术产业园区六层的房屋，作为办公经营使用。房屋租赁期自2015年8月1日至2025年7月31日止，房租每年拾柒万元。合同同时约定：“周某某保证唐山某计算机有限公司正常使用南、北两部电梯，南边为正门、北边留一门可去洗手间。”双方签订合同后，周某某将房屋交付给唐山某计算机有限公司使用，唐山某计算机有限公司以南门为正门进行装修布局，装修完工后，唐山某计算机有限公司搬至该房屋办公经营。但是周某某并未按合同约定，致使唐山某计算机有限公司至今无法使用南门和南部电梯，对唐山某计算机有限公司的经营造成严重影响。

2020年春节，一场突如其来的新冠病毒席卷全国。为了防范疫情蔓延，为了打赢这场战役，全国各地纷纷相应文件，延长春节假期，各企业单位也都停工停产。唐山某计算机有限公司也响应国家政策，直至2020年6月，才全面复产复工。唐山某计算机有限公司2020年2月至5月期间未使用租赁房屋。2020年六月，唐山某计算机有限公司因长期停工停产，经营严重亏损，无法支付巨额的房租。唐山某计算机有限公司欲与周某某解除房屋租赁合同，周某某不同意解除。

    因双方无法协商一致解除合同，原告唐山某计算机有限公司提起诉讼，要求被告周某某解除合同、支付原告违约金、赔偿原告装修损失、退还原告疫情期间未使用房屋的租金等。

法院调解：

法院综合考虑被告的持续违约行为、原告的经营现状及被告违约行为对原告经营造成的影响，调解双方解除合同，原告的违约金折抵被告后期的房屋使用费用。

律师分析：

一、被告的违约行为，原告能否按合同约定行使解除权。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

被告的违约行为已经导致原告不能正常使用租赁房屋，原告使用南部电梯及南门的合同目的无法实现，原告可以根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，可以解除合同。

二、承租人以疫情防控为由要求解除合同的处理。

如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同，但此时需严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。